Por qué si todos los años fuesen como 2024 en la construcción no habría un problema de vivienda

2024 cerró con una clara anomalía en el sector residencial y principal motivo que explica —en parte— el problema existente de acceso a la vivienda en España. La nueva oferta de viviendas, medida como aquellas que se construyen, cubrió casi en la totalidad la nueva demanda, cuantificada como los hogares que se constituyen: en el último año, se crearon más de 111.000 familias y se entregaron casi 98.000 casas, el número más alto que se registra desde 2012.

En un acto público reciente, el ministro de Economía, Carlos Cuerpo, ya aseguró que, "desde principios de 2024, se está registrando una tendencia al alza en los visados de nueva construcción". La realidad es que, desde 2016, las viviendas terminadas anualmente se han multiplicado por más de dos veces, y se sitúan ya un 24% por encima de las de 2019.

Por el contrario, en cuanto a la creación de hogares, el último año ha sido un rara avis, ya que desde 2021 superó con creces los 200.000 anuales, incluso rozó los 300.000, pero en los últimos doce meses este dato ha caído más de un 50%, teniendo en cuenta los datos ofrecidos por el Instituto de Estadística (INE). Sin embargo, esto podría ser un hecho puntual, ya que las previsiones hechas públicas por el organismo público apuntan a una creación de 246.000 nuevos hogares al año hasta 2039.

Aunque si todos los años fuesen como 2024 no existiría el desequilibrio entre oferta y demanda —que se ha traducido en grandes subidas en el precio de la vivienda, dificultando su accesibilidad—, solo en los últimos cuatro años se ha generado un déficit de 520.000 viviendas entre los hogares que se han creado y los inmuebles que se han construido. El Banco de España, en sus diferentes informes, eleva esta cifra hasta las 600.000 unidades al cierre de 2025. Precisamente, este déficit explica que el precio de la vivienda haya subido un 11,25% durante 2024, según los últimos datos ofrecidos por el INE., la mayor revalorización en doce meses desde la burbuja.

Seguir generando oferta

Los expertos consultados insisten en que hay que acelerar la construcción de viviendas. "Desde hace cinco o seis años algunos ya alertamos de que este problema era de oferta y esto no ha cambiado, aunque ahora hay mayor consenso en cuáles son las causas. Era mejor haber empezado a desarrollar promociones a mayor ritmo en 2021, 2022 o 2023, cuando los precios estaban menos acelerados", resume José García Montalvo, profesor de la Universidad Pompeu Fabra y uno de los académicos más respetados en el sector.

El ministro Cuerpo comparte tesis. "Hay un problema de oferta y hay que trabajar para desbloquear la situación para que aquellos que quieran acceder en compra o alquiler puedan hacerlo. Hay que conseguir que acabe siendo decisión propia y no una derivada del cuello de botella existente", aseguró durante una visita hace unas semanas a una promoción de viviendas en construcción industrializada en el barrio madrileño de Valdebebas.

Desde el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana celebran que, "por primera vez tras la pandemia, se construyan nuevas viviendas al ritmo que se crean nuevos hogares". La cartera liderada por Isabel Rodríguez utiliza los datos de visados de obra, que superan las 125.000 viviendas en 2024, aunque es una realidad que no todas las que se visan se terminan construyendo. En cualquier caso, defienden que este aumento en la oferta se debe al "esfuerzo enorme". "⁠Consideramos que el esfuerzo del Gobierno ha sido clave para revertir esta tendencia. Se han invertido con más de 20.000 millones de euros para aumentar la construcción de vivienda asequible y la rehabilitación", explicaban hace unos días desde el Ministerio tras conocer el dato de la baja creación de hogares de 2024.

Beatriz Toribio, experta en vivienda, apunta que la difícil situación de acceso a la vivienda está penalizando a la menor creación de hogares por debajo de las expectativas. Pero, añade, que el abaratamiento de las hipotecas y la buena situación económica y de empleo apuntan a que la demanda seguirá pujante si no cambia este contexto. Por este motivo, Toribio cree que "la producción de vivienda existente hoy por hoy no va a crecer mucho más". "La poca disponibilidad de suelo finalista, el alto coste de la construcción y la cada vez más escasa mano de obra indican que no se puede acelerar mucho la promoción", añade.